“现在小区公共区域的玻璃干净得能当镜子照，喷泉声听着就舒坦！”居民何阿姨感慨道。2025年春季，虹口江湾镇街道久久公寓迎来蜕变，小区绿植修剪一新，喷泉恢复往日生机，电梯全部完成“体检”。这些变化源于一场“物业费调整+服务升级”的社区治理改革。

　　二十年的难题用“透明账”一招解

　　建成于2000年的久久公寓，曾面临典型的老旧小区困境：25年来，小区设备设施逐年老化，用工成本不断上涨，小区日常维护成本和人工成本逐年上升，但物业管理费不曾变化，物业服务企业难以为继。

　　原始物业费标准（0.95-1.35元/㎡）不够支付维护成本，导致小区物业管理水平停滞不前。去年11月，虹口区房管局引入的第三方专业评估从小区人员配置、小区面积、公共能耗、服务标准等方面对小区进行评估并出具评估报告，为物业费调整打下“数据支撑”的基础。

　　经专业机构评估，久久公寓原物业费标准已无法维持基本物业服务。欣逸居委会于2024年12月组织多场业主听证会，现场公示了第三方评估报告、物业收支明细及服务提升方案。经民主协商，最终确定物业费调整方案为：一楼由0.95元/平方米调整为1.45元/平方米，二楼以上由1.35元/平方米调整为1.83元/平方米。业主大会表决结果显示，该方案以84.76%的同意率获得通过，同时以90.85%的同意率通过了公开招标选聘物业服务企业的决议。此次调价过程严格遵循“评估-公示-协商-表决”程序，确保业主的知情权和参与权。

　　新物业入驻小区内外“大换血”

　　“这不是简单的涨价，而是用合理的钱买更好的服务。”2025年3月，上海市房管局的专家库内随机抽出4名专家和业委会成员组成的专家评审组，对4家报名的物业服务企业进行公开选聘，评审组重点从考核服务方案、应急响应预案、物业项目负责人资质与经历等多项指标进行评审，最终上海虹瑞物业管理有限公司从竞标单位中脱颖而出。

　　上海虹瑞物业入驻后也应证了这一点。“百日焕新”行动立即启动，清洁队对室外玻璃进行深度清洁。同时，绿化团队对小区内所有绿植进行系统修剪，未来还计划增设了绿化景观。

新物业入驻后，将公共区域玻璃统一擦拭

　　久久公寓在探索物业管理长效机制方面推陈出新，创新推出“以奖代补”激励机制。今年起，小区将从公共收益中提取10%作为物业绩效奖金，但奖金发放需通过业主满意度测评，评分表包含“绿化补种及时性”“公共设施维护响应速度”等对项细则，只有达标才能兑现奖金。

　　“这下物业比我们业主还着急，我们也终于可以放心了。”小区业主李女士告诉记者，这一创新举措有效调动了物业公司的服务积极性，形成了业主监督、物业改进的良性互动机制。

　　物业一系列的举措得到业主们一致认可，大家纷纷表示：“小区面貌真的不一样了”。据悉，目前，除久久公寓外，江湾镇街道城运中心同批完成了对虹教小区、万峰嘉苑、华进公寓等居民区的物业费调价，“一小区一方案”因地制宜，继续推进“质、价、度”三提升，持续指导业委会建立物业服务质量评价长效管理机制。